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お得にマンション売却

マンションを売却か貸すかの判断

マンションを売却か貸すかの判断について

結婚が決まると、整理しなければいけないものがいくつも出てきます。今住んでいるマンションもそのひとつです。私は今36歳で、結婚を機に今持っているマンションから引っ越すことになりました。

30を過ぎてから購入したマンション。女一人でマンションに住むのは少し怖い部分もあったのですが、オートロックなどの充実の設備で嫌な思いをすることはありませんでした。さらに築年数も浅く、駅近であるために正直魅力的な物件だと自分でも思います。

魅力的な物件は他の人にも使ってもらいたいと思うので、私がマンションを引き払った後は賃貸として人に貸すのもありかなと考えています。でも、賃貸として使う際に何をすればよいのか、そもそも賃貸で貸すことがお得な選択肢なのかよくわからないので、いろいろと調べてみることにしました。

自分の持っているマンションを賃貸にした際、最もメリットがあるのはやはり家賃収入の部分です。毎月決まったお金が入ってくるために、家計がそのぶん潤うのはうれしいですね。

また、マンションを賃貸にすると賃貸の事業を行っているという風にみなされますから、「管理費」、「修繕費」、「固定資産税」などのお金が経費として計上されることになります。税制上の関係では非常に優遇されるという点も、マンションの賃貸化の大きなメリットです。

しかし、マンションを賃貸にすることに関しては同時にいくつかのデメリットも存在しています。マンションに借り手がつかなかった場合の空室時のリスクや、マンション室内の改装の費用などがかかってしまうことは、大きなデメリットのひとつです。

また、将来的にマンションを売却しようと考えている場合にも、マンションの賃貸化はデメリットを生み出します。マンションの売却時に、賃貸にしていたことがあるマンションはマイナスの評価がつきやすく、売却時の査定の目は厳しくなります。マンションを将来的に手放すことを考えている場合には、賃貸化することは得策とは言えません。

マンションの賃貸化については、「家賃収入が毎月入ってくる」くらいに軽く考えていたけれど、こうしてみると様々なデメリットもあることがよくわかりました。さらに、マンションの賃貸化の際には、「マンションPER」という目安があるようです。マンションPERとは、いったいどのようなものなのでしょうか。

“「マンションPER」とは、不動産の物件価格が何年分の賃料に相当するかを計算したものです。数字が小さいほうが、短い年数でモトが取れることになるので、収益力が高く、賃貸にしたほうがトクになる可能性が高いと言えます。マンションPERの数値だけでの判断は難しいものの、参考になるデータです。実際の数値については東京カンテイがランキングをホームページに掲載しているので、参考にしてみるといいでしょう。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

ちなみに、2008年のマンションPERのもっとも低い駅(収益性の高い駅)はJR山手線の品川駅でした。70m2の新築マンション価格の平均が5,349万円で、同じく70m2賃料は月額295,270円。この場合マンションPERは15.10となり、貸せば約15年で回収でき、そこから先は単純にマンションが生み出す利益ということになります。
出典:「売る」vs「貸す」どっちがおトク?-OCN不動産

マンションPERを計算してみると、およそ15年間の賃貸を行えば回収することができるということが分かりました。そこまで長い期間の賃貸化は考えていなかったので、今住んでいるマンションは賃貸にするよりも売却をした方が得かもしれないと思います。

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